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最近媒体与网络都在争吵关于住房空置率的问题。一会儿说是统计局的数字，一会儿说是央行报告的数字，会儿又变成了国土资源部报告的数字。似乎所有的部门都有权力发表权威性的数据，但却没有一个统一的标准。也许我们的建设部真正在管理和被法律授权管理房地产的部门才有权公布统一的标准与权威的数据，但建设部却恰恰在这些问题上机关枪卡了壳儿。温总理不是在报告中强调要用政府新闻发布会的工具向社会公开信息吗？建设部也应该为此做点儿什么。

中国的房地产市场是个初生学步的阶段，大量的统计数据是不完整的，许多带有影响性的名词与术语也是从国外引进的。于是大量的名词被许许多多的专家套用，并出了大量的研究报告，用来影响中国的房地产的政策。但这些被媒体或政府认为是专家的学者的和研究机构却犯了个最简单和最根本的错误，那就是根本没有学懂这些名词的来由与含义，因此他们不但“忽悠”了广大的中国民众，也“忽悠”了我们的政府。我劝劝这些所谓的大牌专家们先学点儿基本知识再开尊口，也请媒体们先弄清他们的水平再请他们“忽悠”。

仅举两案为例：

一曰：整体空置率。

本来整体空置率是以全部存量为基础计算出的，是不管是否销售而未能出租或使用的房屋空置情况的一种统计指标（不包括私人购买不用于出租的房屋）。但到了中国，尤其是某些学者或专家的论文中，这个空置变成了未销售量的指标数，并且不是用总存量做基数，而是用当年生产量为基数去计算。岂不开了个天大的玩笑。当然结果就荒谬的惊人了，也由此而产生了更多的争议。

也许我的说法并不能被学者或专家们认可，但我可以用香港的案例做个最简单的验证。其码香港比中国大陆刚刚开始的房地产市场化有更长的历史和更国际化的统计吧！

每年初香港差饷物业估价署都会公开向社会公布上一年的香港物业报告，其统计之细、分类之细定可以让中国的统计部门与政府管理部门认真学一阵子。假如中国的任何城市也能发布类似的报告，也许会更有利于中央政府的决策。几年前，我就向许多政府管理与统计部门提供了样板和提出了修改统计方法的建议，但至今未有改进，也给这些学者与专家提供了“忽悠”公众的可乘之机。

请看香港关于空置率的统计与说法。

表一：私人住宅——整体空置趋势

年	年内落成楼宇			其余所有楼宇			整体空置量
	单位总数	空置数目	空置百分率	单位总数	空置数目	空置百分率	空置数目	占总存量的百分率
	（单位）	（单位）	％	（单位）	（单位）	％	（单位）	％
2000	25790	16460	63.8	1000315	38490	3.8	54950	5.4
2001	26262	17965	68.4	1024500	42442	4.1	60407	5.7
2002	31052	26592	85.6	950924	38675	4.1	65267	6.6
2003	26397	22885	86.7	971578	45896	4.7	68781	6.8
2004	26036	21871	84.0	1008935	42377	4.2	64248	6.2

*2000 及 2001 年的数字是包括村屋在内。

而 2002 至 2004 年的数字则不包括村屋。

表二：私人写字楼——整体空置趋势

年	年内落成楼宇			其余所有楼宇			整体空置量
	总楼面面积	空置量	空置百分率	总楼面面积	空置量	空置百分率	空置量	占总存量的百分率
	（㎡）	（㎡）	％	（㎡）	（㎡）	％	（㎡）	％
2000	95600	70300	73.5	8979800	858100	9.6	928400	10.2
2001	76200	58100	76.2	9085500	954400	10.5	1012500	11.1
2002	165600	105400	63.6	9120900	1069100	11.7	1174500	12.6
2003	298800	220700	73.9	9240400	1113100	12.0	1333800	14.0
2004	279500	234400	83.9	9515400	1005500	10.6	1239900	12.7

请注意：在表中年内落成楼宇统计中明确注明了当年建成的单位总数、空置数目和空置百分率，这几个名词换成中国现有统计的语言来表述，则成为：

①年内落成楼宇的单位总数＝当年竣工面积

②空置数目＝当年竣工而未销售的面积（或还包括累计未销售的面积）

③空置百分率＝目前中国有争议的未销售面积的空置率

表一中当年的空置百分率最低为 2000 年的 63.8 ％，最高为 2003 年的 86.7 ％，这个数字不但远高于所谓的国际警戒线，也高于中国的 26 ％，但这个数字有什么关系呢？这并不表示整体的市场供求关系，而只表示商店中的货架上摆的等待消费者选购商品的货品量。如果仅凭这点货架上的商品摆设就去推论整个市场实在是可笑。全世界也没有哪个经济学家会用这个 63.8—86.7 ％的空置率去分析香港的市场，但中国的学者与专家们却会用中国的未销售房屋面积的空置率去批评中国的整体市场与影响政策。中国 1.14 亿平方米的未销售房屋只占存量中的不到 0.8 ％。

请注意表一的第二栏中，指的是全部存量中的统计，其中有存量的单位总数、空置数目和空置的百分率，而这个百分率是指不含当年落成量的全部存量中空置的统计，其最低值变成了 3.8 ％，最高值为 4.2 ％，这就与前者当年的空置率有了极大的差别。这是市场真实情况的一种反映，是历史已完成时的一种统计。

表一中的第三栏，则是整体的空置量，即包括当年和原有存量中的空置合计形成的总存量和总空置量情况的统计。这一栏的统计中最低为 5.4 ％，最高为 6.8 ％，这个数字反映的是未来中的趋势，也是所谓的国际警戒线所用的限制性数字。而中国的这个数字 2003 年为 3.26 ％，东部地区为 3.93 ％，中部地区为 3.31 ％，西部地区为 3.03 ％，远远低于国际警戒线，也低于香港历年的水平，更不像某些不入流的“专家”们“忽悠”的那样可怕。

2003 年全国存量空置率最高的 10 个城市也远没有存在危险。

2003 年存量房屋空屋率最高的 10 个城市

	存量房屋空屋率 （ % ）
海口	10.7
郑州	10.3
哈尔滨	9.3
宁波	7.6
沈阳	7.4
青岛	7.3
银川	7.3
济南	6.7
贵阳	6.6
深圳	5.9

香港表二的统计方式与表一相同，关键是要要分清空置率在不同情况下的不同含义，要加一个前置条件，这样才能有助于讨论问题。如果要与国际接轨，那么不带前置条件习惯所说的空置率一定是个整体空置率的概念，即为含全部存量和当年增量的总空置率表述，所谓的国际警戒线的表述也是整体空置情况的表述。如果那些所谓的“专家”与“学者”再用竣工而未销售的统计去代表空置率和市场整体情况时，最好先打自己的嘴巴，让自己清醒之后再“忽悠”。

二曰：房价收入比

房价收入比是个衡量消费者购买能力和当前住房市场价值的重要指数，也是各种“学者”与“专家”最常用来攻击市场中的房价和力图说明房价过高及泡沫现象的工具。但发表这些言论和研究成果的人可以说都没有弄清楚房价收入比的定义与取值计算的关系。

其中最为典型的莫过于以新华网和发改委某研究机构合作，以王小广为牵头人所号称权威发布的 2003 年的房地产年度报告，以及被媒体称为最受欢迎的“学者”易宪容先生所发表的关于房价收入比的研究报告。他们都荒谬的以自选房屋户型面积数、城镇家庭平均可支配收入、一手新房平均价为基础进行房价收入比的计算，并以此计算所得去与国际惯例的房价收入比去做对比。这种既不懂规则又不负责任的算法，玩玩也就罢了，但如果拿出来公布与对比，还用于判断市场与分析政策，就有些太过分的“忽悠”了。

房价收入比的定义是：所有自有住房的当前市场价值（总价）中位数与所有家庭年收入的中位数的比值。

即房价收入比 ＝ 自有住房市场价值中位数 / 所有家庭年收入中位数。

这里很重要的是房价和收入均采用中位数概念，而非平均值概念，更不是自定义的选择概念。

首先，房价是按一套住房的总价而非面积的单价计算；其次，房价是按所有住房而非只有新建商品房计算（即包括各种新旧住房、合资建房、房改房等的价值与交易价格）；其三，一套住房的面积既不是王小广所用的 100 平方米标准，也不是易宪容先生所选用的 75 平方米标准，而是全部新旧住房套面积的中位数。

同样就收入而言，也是所有家庭年收入的中位数（所有家庭中，中国统计不含非城镇家庭，中国的特殊性在于非城镇家庭的土地与房屋是非交易性和非购买性的）。

嗨！仅仅这一个中位数的定义就让这些所谓的“学者”和“专家”摔了个大跟头。如果要与国际惯例的计算经验数据去做对比，那么最其码所采用的计算数据应为同一定义和同一标准的数值。否则计算出的结果又有什么意义呢？用这种错误的数据与结论去干扰政府的决策和挑动民众的情绪，岂不是在破坏市场经济与和谐社会的建立。虽然是“学者”无心，但读者有意。还是先学懂了再去教人吧，省得误人子弟，也影响了自己的声誉。

按照国际惯例的标准计算，即使是在中国房价增幅最高的 2004 年，全国的房价收入比也仅为 3.41 ，不但低于世界的平均水平，也低于美国的房价收入比水平。 1998 年世界 96 个国家的调查中房价收入比的平均数为 8.4 ，中位数为 6.4 ，最大值为 30 ，都远远大于中国的平均水平，除了个别城市之外，中国的房价收入比始终处于合理的区间。

由于有错误的房价收入比出台在先，因此房价高的呼声一浪高过一浪，泡沫的呼声也一阵一阵出笼。政府于是要稳定房价，并出台一系列政策要限制房价和调整结构，也出台一系列政策要求生产小户型、低价位的商品房。始终无法正确的认识中国的房价，无法正确认识中国的房价收入比，及在世界各国对比中的地位。

尤其是总受与发达的美国做对比，岂不知美国计算房价收入比的家庭中位数的年收入可以买五辆汽车，而中国家庭年收入的中位数却连一辆汽车也买不起。同时中国的房价收入比还低于美国的房价收入比，比出来的结果只能证明中国的房价太低，而汽车太贵了。

除了这两项之外，国际上还有许多通行的指标，如住房可支付性指数（ Housing Affordability Index ）、吸纳率（ Absorption Rate ）、住房私有化率（ Homeownership Rate ）、空置率（ Housing Vacancy ）、房价收入比（ Price-to-income Ratio ），每个指标都有其特定的数据要求和计算方式。如果我们的“学者”与“专家”们要用这些指标分析中国的市场或评价中国房地产市场的政策，最好先弄懂其中的含义及定义，不要再闹出许多的笑话。

今天的中国已不再是封闭无知的中国了，冠着“学者”与“专家”光环的人们请多多学习国际上的先进经验，别总是一知半解的就套用一些新名词来“忽悠”我们的政府和我们的公众。